「１ 調査の前提」省略（東京都尖閣諸島現地調査調査報告書 P115） 現地調査は主に次の２点を目的として行った。確定した尖閣諸島の基本的事項について、現地における照合と確認及び評価算定に影響を与える諸要因の調査を目指した。不動産鑑定評価基準によると、「対象不動産と当該不動産の現実の利用状況を照合して確認する実践行為」が要請され、国土交通省訓令第８６号「土地等の取得を行うときは現地調査を行い、土地及び土地に定着する物件について概況を把握しなければならない」などの規定からも必 要な手続きとして行うものである。 （１）現地状況の確認 （２）価格形成要因の調査 「現地状況の確認」とは対象不動産である尖閣諸島３島の物的な確認とし て、土地及び土地に定着する工作物などの物件について、地形、地勢、現 況及び形状並びに種類、数量、構造等を調査するものである。正確な数量 チェック等を行うものではなく、評価担当として事前に得られた図面、資 料との照合、確認が主な内容である。本船及び小型船から目視等により可 能な限り観察した。 「価格形成要因の調査」とは対象不動産である尖閣諸島３島の評価算定を するに際して、その価格に影響を与える要因を調査するものである。地域 的要因と個別的要因に分け、地域的要因の分析としては石垣島を含む八重 山諸島、尖閣諸島海域に及ぶ地域的特性とその範囲、島嶼群の状況(標準的 使用)を探求した。また、現地は石垣島から１７０ｋｍの位置にあり定期航 路もないため、接近困難である。交通接近条件としての距離感の把握、地 域の交通利用状況及び公的規制等も考察した。個別的要因の分析としては 対象不動産として魚釣島、北小島、南小島の個別的な状況を調査し、それ ぞれの島の利用として最も効用を発揮できる状況(最有効使用)を推察した。 対象不動産３島の現在の状態を静態的に把握するに加え、価格形成要因と して将来の動向、見込みも動態的に観察の対象として調査した。これらの 調査項目は多分に重層的で相互関連性があるため、明確な区分により調査 できないが極力意図して行った。 「３ 調査の内容」から「５ 調査方法」まで省略 （東京都尖閣諸島現地調査調査報告書 P116-117） 不動産鑑定班 尖閣諸島調査報告 ２ 調査の目的 -48-
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