３ 調査の内容 ⑵ 価格形成要因の調査 「価格形成要因の調査」とは対象不動産である尖閣諸島３島の評価算定をするに際して、その価格に影響を与える要因を調査するものである。地域的要因と個別的要因に分け、地域的要因の分析としては石垣島を含む八重山諸島、尖閣諸島海域に及ぶ地域的特性とその範囲、島嶼群の状況(標準的使用)を探求した。また、現地は石垣島から１７０ｋｍの位置にあり定期航路もないため、接近困難である。交通接近条件としての距離感の把握、地域の交通利用状況及び公的規制等も考察した。個別的要因の分析としては対象不動産として魚釣島、北小島、南小島の個別的な状況を調査し、それぞれの島の利用として最も効用を発揮できる状況(最有効使用)を推察した。対象不動産３島の現在の状態を静態的に把握するに加え、価格形成要因として将来の動向、見込みも動態的に観察の対象として調査した。これらの調査項目は多分に重層的で相互関連性があるため、明確な区分により調査できないが極力意図して行った。 調査は対象不動産である尖閣諸島３島の評価に必要な範囲として次の項目を対象とした。 ⑴ 魚釣島、北小島、南小島の現況の確認 ① 対象不動産３島の地形等に係る諸資料との相違の有無 ② 地積捕捉の基本となる満潮時の海岸線、領海線の基本となる低潮線 ③ 土地利用の基本となる平坦地の様相、地積、地質 ④ 地形の変化に影響する崖地、崩落箇所の状況 ⑤ 陸地線の変化可能性を見極める岩礁の色合い、貝類の付着状態 ⑵ 魚釣島、北小島、南小島の自然的、社会的及びその他条件 ① 日照、気温、潮流、透明度、風速・風向、波高・波向など気象 ② 標高、崖地と傾斜地及び平坦地の有無、割合、位置関係などの地勢 ③ 土壌、沿岸の岩盤、岩石、岩礁など地盤及び地質 ④ ヤギの存在、海鳥の動き、植生の分布など動植物の生態 ⑤ 周辺海域における漁船など民間船の動き ⑥ ３島への接近性、所要時間 ⑶ 魚釣島、北小島、南小島の利用可能性など将来動向 ① 海岸線の状態と入り江の状況 ② 水の存在を示す滝、湧水などの有無 ③ 平坦地の地積、広がり、傾斜地の有無 ④ 稀少な自然環境、良好な漁場の確認 ⑤ 公共公益用施設設置の有効性 ― 116 ―
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