１ 調査の前提 ２ 調査の目的 尖閣諸島調査報告 3,641,983平方メートル 258,842平方メートル 324,628平方メートル 不動産鑑定班 評価の対象不動産である尖閣諸島を現地調査する前提として、島に関する公的資料、文献、関係者への聞き取りなどから次のとおり基本的事項を確定した。 ⑴ 「所在地」は、不動産登記簿などにより、尖閣諸島３島それぞれ全島一括としての地番、地目、地積を確認し下記のとおりとする。 ① 沖縄県石垣市字登野城魚釣島２３９２番 ② 沖縄県石垣市字登野城北小島２３９１番 ③ 沖縄県石垣市字登野城南小島２３９０番 ⑵ 「権利種別」は、国が所有者と契約し賃借権者として対象不動産を使用しているが、所有権の価格とする。 ⑶ 「土地利用類型」は、対象不動産の過去の使用等に係る工作物等の存否、賃借権使用権の有無に係らず完全所有権の土地として、更地の価格とする。 ⑷ 「価格の時点」は平成２４（２０１２）年８月１日とする。 ⑸ 「評価の目的」は対象不動産である尖閣諸島３島の一括買収とする。 現地調査は主に次の２点を目的として行った。確定した尖閣諸島の基本的事項について、現地における照合と確認及び評価算定に影響を与える諸要因の調査を目指した。不動産鑑定評価基準によると、「対象不動産と当該不動産の現実の利用状況を照合して確認する実践行為」が要請され、国土交通省訓令第８６号「土地等の取得を行うときは現地調査を行い、土地及び土地に定着する物件について概況を把握しなければならない」などの規定からも必要な手続きとして行うものである。 ⑴ 現地状況の確認 「現地状況の確認」とは対象不動産である尖閣諸島３島の物的な確認として、土地及び土地に定着する工作物などの物件について、地形、地勢、現況及び形状並びに種類、数量、構造等を調査するものである。正確な数量チェック等を行うものではなく、評価担当として事前に得られた図面、資料との照合、確認が主な内容である。本船及び小型船から目視等により可能な限り観察した。 (地目)原野 (地目)原野 (地目)原野 ― 115 ―
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